terça-feira, 19 de dezembro de 2023
A ANOREG/BR conversou com o vice-presidente do Colégio Notarial do Brasil – Seção do Distrito Federal, Hércules Alexandre da Costa Benício, e com o presidente da ANOREG/MS, Leandro Corrêa.
O Marco Legal das Garantias, estabelecido pela Lei 14.711/23, dispõe sobre novas regras para a garantia dada em empréstimos, como hipotecas ou alienações fiduciárias. Este conjunto de normativas visam redefinir as regras para garantias em empréstimos, abrangendo hipotecas, alienações fiduciárias e outros instrumentos. Dentre as mudanças, destaca-se a permissão para o mesmo imóvel ser utilizado como garantia em mais de um financiamento, impactando diretamente na dinâmica de concessão de crédito.
O vice-presidente do Colégio Notarial do Brasil – Seção do Distrito Federal e titular do 1º Ofício do Núcleo Bandeirante, Hércules Alexandre da Costa Benício, compartilha, em entrevista à Associação dos Notários e Registradores do Brasil (ANOREG/BR), suas percepções sobre as alterações e o impacto dessas mudanças.
A ANOREG/BR também conversou com o presidente da Associação dos Notários e Registradores do Mato Grosso do Sul (ANOREG/MS) e tabelião do 1° Serviço Notarial e de Tabelionato de Protesto de Títulos de Maracaju/MS, Leandro Corrêa. Segundo ele, “houve um incremento na desjudicialização e nas atribuições notariais, o que, sem dúvida alguma, comprova o viés de fortalecimento da atividade extrajudicial do nosso parlamento”. O tabelião destacou que “no que tange as garantias, o legislador buscou eliminar as dores do mercado em relação às duas principais formas de garantias no crédito: a alienação fiduciária e a hipoteca”.
Segundo Benício, com a recente inclusão do artigo 7⁰-A, incisos II e III, na Lei 8.935/1994, tabeliães agora têm a prerrogativa de atuar como “mediadores, conciliadores e árbitros”. Essa ampliação de funções tem sido bem recebida pelos profissionais da área, uma vez que confere “prestígio ao papel do tabelião na solução extrajudicial de conflitos”. Segundo ele, “a solução extrajudicial pode se mostrar bastante vantajosa quanto à velocidade e também ao custo, e de mais a mais o judiciário também clama por mecanismos adequados de solução de conflitos, e certamente mediação, conciliação e arbitragem estão dentre esses mecanismos adequados para solução de conflitos”.
A permissão para utilizar o mesmo imóvel como garantia em mais de um financiamento representa uma mudança significativa na dinâmica de concessão de crédito e financiamento. Hércules explica que a expectativa é que credores, especialmente instituições financeiras, possam agora receber garantias de indivíduos que já possuem financiamentos imobiliários, reduzindo juros e fortalecendo a segurança nas transações. “A tendência é de que o crédito se barateie por meio da redução de juros e que haja a fácil satisfação do crédito por meio do recarregamento de garantias e também da possibilidade da execução extrajudicial das garantias”, afirma.
A inovação trazida pela Lei 14.711/23 permite que tabeliães de protesto enviem intimações por meio de aplicativos de mensagens instantâneas, como o WhatsApp. Essa medida visa agilizar o processo de protesto de dívidas, garantindo transparência ao devedor sobre a extensão de sua obrigação. O tabelião Hércules Benício destaca que “quanto mais rápido o devedor for intimado melhor para ele (devedor), que não vai deixar a dívida se agigantar”.
A legislação também permite explicitar a função do tabelião de protesto como um intermediário qualificado entre o credor e o devedor. Segundo o tabelião, “desta forma, mesmo após um título ter sido protestado, agora, a partir da nova lei, é possível que as partes entrem num acordo e possam se valer do próprio tabelião de protesto para receber valores do devedor e repassar tais valores para o credor num ambiente de renegociação de dívida”. Ele explica que “a Central Nacional de Protesto será desenvolvida para que os tabeliães de protesto possam, de uma forma bastante segura, com o uso da tecnologia, estabelecer o canal de diálogo entre o credor e o devedor, mantendo então uma segurança para as partes e viabilizando a adequada justiça no caso de uma renegociação de dívida”.
O vice-presidente do CNB/DF destaca ainda que “o novo Marco Legal das Garantias explicita o serviço de lavratura de atas notariais para certificar o implemento ou frustração de certas condições negociais”. Segundo ele, “com essa explicitação de serviço da ata notarial há possibilidade de uma ampliação de mecanismos de solução de conflitos de forma extrajudicial, na mesma linha da conciliação, mediação e arbitragem. Com isso, temos uma garantia de segurança jurídica e adequada distribuição da justiça”.
Diante das mudanças e da busca por serviços mais alinhados com as demandas modernas, os tabeliães têm investido em soluções tecnológicas que garantam segurança jurídica. “A verificação da biometria facial e outras tecnologias são exploradas para assegurar a integridade de documentos eletrônicos”, explicou Hércules. Ele destacou ainda que a capacitação constante e o compartilhamento de melhores práticas entre tabeliães são estratégias adotadas para oferecer serviços seguros e alinhados às expectativas da população.
Leandro explica que as grandes mudanças do Marco Legal das Garantias estão na hipoteca, “principalmente na possibilidade da execução extrajudicial da garantia, dando nova vida ao instituto”. Segundo ele, “na AF a reformulação buscou dar mais espaço ao uso do bem, permitindo novos créditos ou recarregamento no mesmo bem”. O tabelião destacou ainda que quanto aos atos notariais, houve “o surgimento de institutos novos, como a escrow account, como também novas funções para a ata notarial”.
Hércules Benício explica que as mudanças nas formalizações de hipotecas, escrow accounts e atas de arrematação “mostram a importância do tabelião de notas para a lavratura da ata de arrematação em uma execução extrajudicial da hipoteca, mostram como o tabelião de notas vai poder dar tranquilidade para o vendedor e para o comprador assinarem a escritura, porque eventualmente, até antes da existência de uma conta garantida por meio do tabelião, o comprador ficava com receio de passar o dinheiro para o vendedor e, eventualmente, esse vendedor não assinar a escritura pública”.
O tabelião explica ainda que “a escrow account, a conta garantida, que está vinculada ao negócio, gera esse conforto de que um terceiro, neutro e imparcial, que é o tabelião de notas, poderá garantir que o negócio será feito com muita segurança”. Ele ressalta ainda que “a questão da ata de arrematação na hipoteca é bem interessante, pois mostra a possibilidade de solução extrajudicial de conflitos e também na hipoteca. O novo marco das garantias previu que, frustrado segundo o leilão, o credor terá um fôlego de 180 dias para poder vender o imóvel que fora hipotecado no mercado por meio de uma escritura pública”, explica.
Quanto aos novos atos dos tabeliães de protesto que dizem respeito à negociação prévia de dívida ou uma renegociação de uma dívida cujo título já tenha sido protestado, Hércules explica que “serão as tabelas de emolumentos das respectivas de unidades federativas, estados e Distrito Federal que vão ditar o valor desses emolumentos”. Já sobre as demais formas de atuação de tabeliães para mediação e conciliação, o tabelião explica que “haverá, por parte do CNJ, uma edição de provimento para regular até mesmo as premissas para capacitação, os requisitos para atuação de notários e registradores quanto à mediação e conciliação”.
Sobre como as novas opções de resolução de conflitos, como a arbitragem, têm sido incorporadas na atividade, Hércules Benício destacou que “o novo Marco das Garantias, quando faz referência à arbitragem, menciona que essa atividade seria desempenhada pelo tabelião de notas e não propriamente o tabelião de protestos”. E ressalta que “a lei é bastante recente e ainda não há notícia de uso da nova lei para o fim de um tabelião de notas ser árbitro em certas relações”.
Benício destaca também o papel fundamental dos tabeliães na construção de uma sociedade mais justa e segura. A consultoria jurídica qualificada, aliada à segurança proporcionada pela fé pública, coloca os tabeliães como profissionais capacitados para “moldar a vontade das partes ao ordenamento jurídico”.
“Essa consultoria representa o principal múnus público de um tabelião e ele também fornece segurança por meio da sua fé pública, se valendo do compartilhamento de bases cadastrais de identificação e muita expertise, com muito estudo quanto às normas vigentes”, afirma.
De acordo com Leandro Corrêa, “o notário deve agir sempre em busca da estabilidade dos negócios jurídicos e da paz social. Sempre que novas ferramentas e atribuições são conferidas aos tabeliães de notas a sociedade ganha, pois são novas formas de se concretizar direitos, assegurando segurança jurídica e paz social”.
Fonte: AssCom ANOREG/BR
